Prêt relais

Un prêt relais est un type de prêt à court terme , généralement souscrit pour une période de 2 semaines à 3 ans en attendant la mise en place d'un financement plus important ou à plus long terme . Il est généralement appelé prêt relais au Royaume-Uni , également connu sous le nom de « prêt avec mise en garde » et également connu dans certaines applications sous le nom de prêt relais. Dans l'usage sud-africain, le terme financement relais est plus courant.

Un prêt-relais est un financement provisoire destiné à un particulier ou à une entreprise jusqu'à l'obtention d'un financement permanent ou de la prochaine étape de financement. L'argent du nouveau financement est généralement utilisé pour « retirer » (c'est-à-dire pour rembourser) le prêt-relais, ainsi que pour d'autres besoins de capitalisation .

Les prêts relais sont généralement plus chers que les financements classiques, afin de compenser le risque supplémentaire. Ils comportent généralement un taux d'intérêt plus élevé, des points (les points sont essentiellement des frais, 1 point équivaut à 1 % du montant du prêt) et d'autres coûts amortis sur une période plus courte, ainsi que divers frais et autres « avantages » (comme la participation du prêteur au capital de certains prêts). Le prêteur peut également exiger une garantie croisée et un ratio prêt/valeur plus faible . D'un autre côté, ils sont généralement mis en place rapidement avec relativement peu de documentation.

Les prêts relais sont souvent utilisés pour les achats immobiliers commerciaux afin de conclure rapidement l'achat d'un bien, de récupérer un bien immobilier après une saisie ou de profiter d'une opportunité à court terme afin d'obtenir un financement à long terme. Les prêts relais sur un bien immobilier sont généralement remboursés lorsque le bien est vendu, refinancé auprès d'un prêteur traditionnel, lorsque la solvabilité de l'emprunteur s'améliore, lorsque le bien est amélioré ou achevé, ou lorsqu'une amélioration ou un changement spécifique permet un cycle de financement hypothécaire permanent ou ultérieur. Le problème de calendrier peut provenir des phases du projet avec des besoins de trésorerie et des profils de risque différents autant que de la capacité à obtenir un financement.

Un prêt-relais est similaire à un prêt à taux fixe et se chevauche avec lui . Tous deux sont des prêts non standard obtenus en raison de circonstances à court terme ou inhabituelles. La différence est que le taux fixe fait référence à la source du prêt, généralement un particulier, un fonds d'investissement ou une entreprise privée qui n'est pas une banque dont l'activité consiste à octroyer des prêts à haut risque et à taux d'intérêt élevé, tandis qu'un prêt-relais est un prêt à court terme qui « comble le fossé » entre des prêts à plus long terme.

Pour des durées typiques allant jusqu'à 12 mois, 2 à 4 points peuvent être facturés. Les ratios prêt/valeur (LTV) ne dépassent généralement pas 65 % pour les propriétés commerciales ou 80 % pour les propriétés résidentielles, en fonction de la valeur estimée.

Un prêt relais peut être fermé, ce qui signifie qu'il est disponible pendant une période prédéterminée, ou ouvert, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de date de remboursement fixe (bien qu'il puisse y avoir un remboursement obligatoire après un certain temps).

Un prêt relais de premier rang est généralement disponible à un LTV plus élevé qu'un prêt relais de deuxième rang en raison du niveau de risque plus faible impliqué, de nombreux prêteurs britanniques éviteront complètement les prêts de deuxième rang.

Des LTV plus faibles peuvent également attirer des taux plus bas, représentant encore une fois le niveau inférieur de risque de souscription, bien que les frais d'entrée, les frais juridiques des prêteurs et les paiements d'évaluation puissent rester fixes.

• Les promoteurs obtiennent souvent un prêt-relais pour mener à bien un projet en attendant l’obtention du permis. Comme il n’y a aucune garantie que le projet se concrétisera, le prêt peut être à un taux d’intérêt élevé et provenir d’une source de prêt spécialisée qui acceptera le risque. Une fois que le projet est pleinement éligible, il devient éligible à des prêts de sources plus conventionnelles à un taux d’intérêt plus bas, à plus long terme et d’un montant plus élevé. Un prêt de construction serait alors obtenu pour souscrire le prêt-relais et financer l’achèvement du projet.
• Un consommateur achète une nouvelle résidence et prévoit verser un acompte avec le produit de la vente d'une maison qu'il possède actuellement. La maison qu'il possède actuellement ne sera vendue qu'après la vente de la nouvelle résidence. Un prêt-relais permet à l'acheteur de prélever la valeur nette de la maison actuelle et de l'utiliser comme acompte sur la nouvelle résidence, dans l'espoir que la maison actuelle sera vendue dans un court laps de temps et que le prêt-relais sera remboursé.
• Un prêt relais peut être utilisé par une entreprise pour assurer le bon fonctionnement de l'entreprise pendant une période où, par exemple, un associé principal souhaite partir tandis qu'un autre souhaite poursuivre l'activité. Le prêt relais peut être accordé sur la base de la valeur des locaux de l'entreprise, ce qui permet de lever des fonds via d'autres sources, par exemple un rachat par la direction.
• Un bien immobilier peut être proposé à prix réduit si l'acheteur peut conclure rapidement la vente, la réduction compensant les coûts du prêt relais à court terme utilisé pour conclure la vente. Dans le cas d'achats immobiliers aux enchères où l'acheteur ne dispose que de 14 à 28 jours pour conclure la vente, un prêt à long terme tel qu'un prêt hypothécaire locatif peut ne pas être viable dans ce délai, contrairement à un prêt relais.

Les prêts relais sont utilisés dans le capital-risque et d’autres financements d’entreprise à plusieurs fins :

• Injecter de petites sommes d'argent pour soutenir une entreprise afin qu'elle ne se retrouve pas à court de liquidités entre deux financements majeurs successifs par capital-investissement
• Accompagner les entreprises en difficulté dans la recherche d'un acquéreur ou d'un investisseur plus important (auquel cas le prêteur obtient souvent une participation substantielle dans le capital en lien avec le prêt)
• En tant que financement par emprunt final pour accompagner l’entreprise pendant la période précédant immédiatement une introduction en bourse ou une acquisition.

En droit sud-africain, les biens immobiliers sont transférés via un système d'enregistrement dans des registres publics appelés Deeds Offices . Compte tenu des délais résultant du processus de transfert, de nombreux participants aux transactions immobilières ont besoin d'accéder à des fonds qui ne seront autrement disponibles que le jour où la transaction est enregistrée dans le Deeds Office compétent.

Les sociétés de financement relais proposent des financements qui créent un pont entre les besoins immédiats de trésorerie du participant et le droit éventuel aux fonds lors de l'enregistrement au bureau des actes. Les banques ne fournissent généralement pas de financement relais .

Différentes formes de financement relais sont disponibles, en fonction de l'intervenant dans la transaction immobilière qui a besoin de financement. Les vendeurs de biens immobiliers peuvent financer les ventes, les agents immobiliers peuvent financer les commissions des agents immobiliers et les emprunteurs hypothécaires peuvent financer les produits d'obligations supplémentaires ou de transfert. Le financement relais est également disponible pour régler les impôts fonciers ou les comptes municipaux impayés ou pour payer les droits de mutation .

Des financements à court terme similaires aux prêts relais modernes étaient disponibles au Royaume-Uni dès les années 1960, mais généralement uniquement par l'intermédiaire de banques de détail et de sociétés de construction auprès de clients connus. Le marché des prêts relais est resté petit jusqu'au millénaire, avec un nombre limité de prêteurs.

Les prêts relais sont devenus de plus en plus populaires au Royaume-Uni après la récession mondiale de 2008-2009 , les prêts bruts ayant plus que doublé, passant de 0,8 milliard de livres sterling au cours de l'année jusqu'en mars 2011 à 2,2 milliards de livres sterling au cours de l'année jusqu'en juin 2014. hypothécaires traditionnels au cours de la même période, les banques et les sociétés de construction étant de plus en plus réticentes à accorder des prêts immobiliers.

La valeur globale des prêts résidentiels en cours au premier trimestre 2016 s'élevait à 1 304,5 milliards de livres sterling, soit une augmentation de 1,0 % par rapport au quatrième trimestre 2015 et une augmentation de 3,4 % au cours des quatre derniers trimestres.

La popularité des prêts relais a augmenté, tout comme la controverse qui les entoure. En 2011, la Financial Services Authority (FSA) a mis en garde les acheteurs de maison contre l'utilisation de prêts relais comme substituts aux prêts hypothécaires ordinaires, craignant que certains courtiers en prêts hypothécaires ne déforment leur adéquation.

Au Royaume-Uni, les prêts relais sont utilisés à la fois dans le secteur des affaires et dans l'immobilier . Dans le premier cas, ils sont généralement utilisés pour libérer des capitaux propres afin d'augmenter les flux de trésorerie . Dans le second cas, ils sont utilisés par les personnes qui déménagent pour « rompre » les chaînes de propriété en fournissant une source de financement à court terme lorsqu'il y a un délai entre la date de vente et la date d'achèvement, par les acheteurs qui font des enchères sur des biens immobiliers , et par les propriétaires et les promoteurs immobiliers pour obtenir un financement de rénovation en vue d'une vente rapide ou pour remettre en état une propriété considérée comme inhabitable avant d'obtenir un financement hypothécaire ordinaire.

Les prêts relais peuvent être garantis par une première ou une deuxième charge sur des biens immobiliers, notamment des biens immobiliers commerciaux , des biens immobiliers à louer, des biens immobiliers délabrés et des terrains ou des terrains à bâtir. Les durées de prêt sont généralement de 18 mois maximum, avec des intérêts composés facturés mensuellement ; en tant que tels, ils sont souvent plus chers que d'autres types de prêts immobiliers garantis.

Les prêts relais sont définis comme « ouverts » ou « fermés ». Un prêt est fermé si l'emprunteur a mis en place un plan de remboursement clair et crédible ou une stratégie de sortie, comme la vente de la garantie du prêt ou un financement à plus long terme. Les prêts relais ouverts sont plus risqués pour l'emprunteur et le créancier en raison de la plus grande probabilité de défaut .

Les prêts relais garantis par une charge de premier rang sur un bien immobilier dans lequel résidera l'emprunteur ou un membre de sa famille proche sont considérés comme des contrats hypothécaires réglementés et sont donc réglementés par la Financial Conduct Authority (FCA). Les prêts relais vendus aux propriétaires et aux promoteurs immobiliers ne sont généralement pas réglementés ; cependant, si l'occupant du bien locatif sur lequel le prêt est garanti est ou sera un membre de la famille proche de l'emprunteur, la réglementation de la FCA s'appliquera toujours.

Une exception existe actuellement dans le cas des biens à usage mixte, où l'emprunteur ou un proche parent occupera moins de 40 % du bien. En mars 2016, le Royaume-Uni sera toutefois contraint d'aligner sa législation actuelle sur celle de l'Europe, en vertu de la directive paneuropéenne sur le crédit hypothécaire (MCD). Étant donné que la MCD ne reconnaît pas de seuils d'utilisation lors de la définition d'un contrat réglementé, il n'est pas certain actuellement que la « règle des 40 % » continuera de s'appliquer.