Développement vert

Le développement vert est un concept de développement immobilier qui prend en compte les impacts sociaux et environnementaux du développement. Il est défini par trois sous-catégories : la réactivité environnementale, l'efficacité des ressources et la sensibilité communautaire et culturelle. La réactivité environnementale respecte la valeur intrinsèque de la nature et minimise les dommages causés à un écosystème. L'efficacité des ressources fait référence à l'utilisation de moins de ressources pour conserver l'énergie et l'environnement. La sensibilité communautaire et culturelle reconnaît les valeurs culturelles uniques que chaque communauté héberge et les prend en compte dans le développement immobilier, contrairement à des signes plus perceptibles de durabilité, comme l'énergie solaire (les panneaux solaires sont plus visiblement « verts » que l'utilisation de matériaux locaux). Le développement vert se manifeste sous diverses formes, mais il est généralement basé sur des multiplicateurs de solutions : des caractéristiques d'un projet qui offrent des avantages supplémentaires, qui réduisent finalement les impacts environnementaux des projets.

Le développement vert est né du mouvement environnemental des années 1970. Dans le secteur immobilier, l'utilisation du terme a commencé en 1987 avec un rapport de la Commission mondiale sur l'environnement et le développement , intitulé « Notre avenir à tous ». Le rapport comprend 16 principes de gestion environnementale, conçus pour favoriser le développement vert. Il examine également le modèle traditionnel de croissance macroéconomique et son mépris des conséquences environnementales. Suite à ce mouvement initial, le secteur immobilier a connu une relation de va-et-vient avec les méthodologies « vertes » ; les questions environnementales venaient souvent en deuxième position derrière les facteurs purement économiques. Des préoccupations environnementales incessantes et une législation affectant le secteur immobilier ont commencé à émerger, c'est-à-dire le développement vert. Cependant, une préoccupation commune du développement vert est qu'il peut augmenter les coûts des projets et les délais d'achèvement. Par conséquent, il y a eu un débat permanent sur la question de savoir si les stratégies vertes peuvent être durables tout en stimulant économiquement. L'attention environnementale nationale s'est depuis frayé un chemin jusqu'aux promoteurs immobiliers et est devenue une priorité croissante. Les promoteurs doivent aujourd’hui travailler dans le cadre de la législation qui prend désormais en compte les implications environnementales du développement.

En réponse à l'inquiétude croissante du public concernant les questions environnementales, les gouvernements ont promulgué des lois qui réglementent divers aspects du secteur immobilier, ainsi que d'autres secteurs de l'économie. Aux États-Unis, ces lois comprennent le National Environmental Policy Act (NEPA), le Clean Air Act , le Clean Water Act , le Coastal Zone Management Act et le Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act (CERCLA ; également connu sous le nom de « Superfund »). Le NEPA, promulgué en 1970, a changé la façon dont les agences fédérales prenaient des décisions, car il les obligeait à proposer une analyse environnementale avant de lancer un projet. Le Clean Air Act (1970) exige que l' Agence américaine de protection de l'environnement (EPA) établisse des normes nationales pour la qualité de l'air et la réglementation du contrôle de la pollution. Le Clean Water Act (1972) a été conçu pour minimiser la pollution des plans d'eau naturels, et également pour assurer une qualité de l'eau qui protège les sources d'eau potable et soutient les activités récréatives telles que la pêche ou la natation. Le Coastal Zone Management Act (1972) gère les ressources côtières du pays telles que les Grands Lacs et les estuaires. Le CERCLA est communément appelé « Superfund » car il comprend deux fonds fiduciaires qui aident à améliorer les zones polluées par des déchets dangereux. Le Superfund Amendments and Reauthorization Act de 1986 permet au gouvernement de grever une propriété en cours de nettoyage. De plus, le California Environmental Quality Act (CEQA) est la loi californienne la plus complète concernant l'environnement. Cette loi s'applique à toutes les décisions prises par les villes et les comtés de Californie et comprend l'obligation d'un rapport d'impact environnemental (EIR), tant pour les projets publics que privés. Par la suite, tout nouveau développement immobilier est soumis à une analyse environnementale détaillée avant le démarrage d'un projet.

Le projet de loi 375 (2008) du Sénat de Californie est un autre texte législatif qui promeut le développement vert. Il vise à atteindre les objectifs climatiques de la Californie grâce à des modèles d'utilisation et de développement des terres plus efficaces. Plus précisément, le projet de loi 375 vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre (GES) grâce à une coordination étroite entre l'utilisation des terres et les transports. L'un des moyens d'y parvenir est de prendre des mesures axées sur la demande. Cette stratégie permettrait de réduire la demande de véhicules et donc de réduire le nombre de kilomètres parcourus par les véhicules (VMT) et, en fin de compte, les émissions de GES. Par exemple, un élément de politique axé sur la demande peut inclure le placement d'arrêts de transport en commun à proximité des aménagements, afin de maximiser la marche .

De plus, la loi de l'État de Californie exige des niveaux minimaux de conservation d'énergie pour tous les projets de développement nouveaux et/ou existants. Le vendeur d'une maison est tenu d'inclure des informations concernant la rénovation énergétique et l'isolation thermique dans le contrat de vente.

Le projet de loi 375 du Sénat présente une stratégie de planification urbaine appelée gestion de la croissance . Elle se définit par une coordination étroite entre les contrôles de l'utilisation des terres et les investissements en capital et est fortement motivée par les questions environnementales. Elle se définit par « la réglementation du montant, du calendrier, de l'emplacement et du caractère du développement ». Comme son nom l'indique, la gestion de la croissance ne signifie pas nécessairement limiter la croissance. « Contrôle de la croissance » implique la gestion ou la limitation de la croissance, et « pas de croissance » impliquerait l'arrêt total de la croissance. De plus, la gestion de la croissance nécessite la coopération de ces trois connotations.

Les limites de croissance urbaine (UBG) sont des stratégies populaires de gestion de la croissance. Elles sont conçues pour encourager la croissance à l'intérieur d'une limite donnée et la décourager à l'extérieur de cette limite. L'objectif des UGB est de promouvoir un développement dense, afin de réduire l'étalement urbain. Cette technique de gestion de la croissance vise en fin de compte à revitaliser les centres-villes et à créer des espaces dynamiques et accessibles à pied pour le développement communautaire.

Ces modèles de développement groupés sont des multiplicateurs de solutions. La réduction de la demande d'infrastructures peut permettre d'économiser de l'argent et des ressources. Ces multiplicateurs peuvent accroître la marchabilité, ce qui favorise l'interaction sociale et la cohésion communautaire.

Aux États-Unis, les bâtiments commerciaux et résidentiels sont les plus gros consommateurs d’électricité et les systèmes CVC représentent une grande partie de cette consommation. En fait, le ministère américain de l’Énergie estime que 70 % de l’électricité utilisée aux États-Unis provient des bâtiments. Les méthodes de construction intelligentes telles que les systèmes de détection d’occupation, les réseaux de capteurs sans fil et les systèmes de contrôle CVC visent à une utilisation plus efficace de l’énergie. Une équipe de chercheurs de l’Université de San Diego prévoit que leurs systèmes d’automatisation de bâtiments intelligents permettront d’économiser 10 à 15 % d’énergie dans les bâtiments.

La ville de Pasadena, en Californie, a récemment adopté un plan général basé sur sept principes directeurs : les besoins de la communauté et la qualité de vie, la préservation du caractère historique de Pasadena, la vitalité économique, une communauté familiale saine, l'absence de besoin d'automobiles, la promotion en tant que centre culturel, scientifique, d'entreprise, de divertissement et d'éducation pour la région, et la participation communautaire.

Ce projet a pris en compte les préoccupations environnementales et sociales dans le processus de construction. Les appartements Holly Street Village à Pasadena répondent à plusieurs des principes énoncés dans le plan général de Pasadena. Il intègre un développement à usage mixte avec un centre commercial au rez-de-chaussée comprenant une épicerie fine, un dépanneur et une galerie d'art. De plus, les appartements Holly Street Village sont situés à proximité d'une station de métro léger. L'objectif de ces stratégies est de réduire la demande d'automobiles et de faciliter l'utilisation des transports publics.

Zimmer Associates International, une société de développement immobilier, a terminé la construction de l'Inn of the Anasazi à Santa Fe, au Nouveau-Mexique en 1991. Robert Zimmer (cofondateur) et ses partenaires, Steve Conger et Michael Fuller, se sont fixés pour objectif de construire un bâtiment qui « mettrait en valeur les technologies d'économie d'énergie et de ressources, renforcerait la communauté locale, offrirait une élégance de première classe et récompenserait financièrement ses participants ». La décoration intérieure de l'hôtel rend hommage aux anciens Indiens Anasazi, notamment avec des meubles fabriqués localement, des tapis faits à la main et des peintures murales amérindiennes, hispaniques et cow-boys. L'utilisation d'adobe à l'extérieur de l'hôtel correspond au style historique du pueblo. De plus, Zimmer et ses partenaires ont réaménagé un bâtiment à ossature d'acier qui avait été utilisé dans les années 1960 comme centre de détention pour mineurs, au lieu de commencer le projet depuis le début. Les autres caractéristiques « vertes » de cet hôtel de Santa Fe sont les puits de lumière, l'éclairage à faible consommation d'énergie et les luminaires à économie d'eau. L'Auberge des Anasazis stimule également l'économie régionale en achetant des aliments biologiques cultivés localement auprès d'agriculteurs hispaniques. Enfin, l'Auberge encourage le personnel à participer à des organisations à but non lucratif locales et à des événements qui parrainent diverses cultures locales. L'Auberge des Anasazis intègre « des objectifs sociaux et environnementaux avec des considérations financières… »

Taipei 101 , stylisé comme TAIPEI 101, est un gratte-ciel de 508 m de haut situé à Taipei, à Taiwan, qui a reçu la certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) du US Green Building Council , soit le score le plus élevé de l'histoire. Dans ce projet, « TAIPEI » est un acronyme pour « technologie », « art », « innovation », « personnes », « environnement » et « identité ». Le Dr Hubert Keiber, PDG de Siemens Building Automation à Taipei, met l'accent sur l'efficacité énergétique au motif que l'énergie est la plus grande dépense pour les bâtiments commerciaux. Depuis 2011, le Taipei 101 est devenu le gratte-ciel le plus respectueux de l'environnement au monde, réduisant la consommation d'eau, la consommation d'énergie et les émissions de carbone de 10 %.

La gestion/limitation de la croissance (évoquée précédemment) se manifeste à Boulder, dans le Colorado . La ville de Boulder restreint très strictement le développement de logements en limitant les permis de construire à 400 par an, ce qui représente 1 % du parc immobilier total de la ville. De plus, la ville a acheté des terrains en dehors des limites de la ville, destinés à des espaces verts permanents. Ce plafond de 400 logements freine sérieusement la croissance démographique de la ville.

Cette pénurie de logements a plusieurs répercussions. Tout d’abord, elle augmente les prix des logements. De plus, comme Boulder restreint davantage le développement immobilier que le développement commercial, le nombre de travailleurs disponibles à Boulder augmente plus rapidement que le parc immobilier. Il en résulte que de nombreux travailleurs doivent se déplacer depuis l’extérieur des limites de la ville.

Une critique courante du développement vert est qu'il affecte négativement la façon dont les promoteurs immobiliers font des affaires, car il peut augmenter les coûts et créer des retards. Par exemple, obtenir la certification LEED peut entraîner des coûts supplémentaires. Cela comprend des frais supplémentaires de conception et de construction de bâtiments, des frais de conception et de construction d'intérieur, des frais d'exploitation et d'entretien des bâtiments, des frais de développement de quartier, des frais de logement et de campus et des frais de programme de volume.

De plus, le développement écologique a été critiqué au niveau résidentiel. Les maisons à haute performance ont prouvé qu'elles économisaient de l'énergie à long terme, mais elles augmentent rapidement les coûts d'investissement initiaux, en raison des chauffe-eau instantanés, des barrières radiantes et des systèmes d'isolation réfléchissants, ainsi que des systèmes de climatisation à haut rendement. De plus, les promoteurs sont souvent incapables de développer certaines parties du terrain en raison des servitudes de conservation . Ces servitudes sont achetées par des gouvernements ou des organisations non gouvernementales, afin de « préserver les terres dans leur état naturel, pittoresque, agricole, historique, forestier ou d'espace ouvert. »