Valeur marchande

La valeur de marché ou OMV ( Open Market Valuation ) ( arabe : قيمة سوقية ) est le prix auquel un actif serait négocié dans le cadre d'une enchère concurrentielle . La valeur de marché est souvent utilisée de manière interchangeable avec la valeur de marché libre , la juste valeur ou la juste valeur marchande , bien que ces termes aient des définitions distinctes dans différentes normes et diffèrent dans certaines circonstances.

Les normes internationales d'évaluation définissent la valeur marchande comme « le montant estimé pour lequel un bien devrait être échangé à la date d'évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants dans le cadre d'une transaction sans lien de dépendance après une commercialisation appropriée dans laquelle les parties ont chacune agi en connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte ».

La valeur de marché est un concept distinct du prix de marché , qui est « le prix auquel une transaction peut être effectuée », tandis que la valeur de marché est « la véritable valeur sous-jacente » selon les normes théoriques. Ce concept est le plus souvent invoqué dans les marchés inefficaces ou les situations de déséquilibre où les prix du marché en vigueur ne reflètent pas la véritable valeur sous-jacente du marché. Pour que le prix de marché soit égal à la valeur de marché, le marché doit être efficient sur le plan de l'information et les attentes rationnelles doivent prévaloir.

Mocciaro Li Destri, Picone & Minà (2012) ont souligné la différence subtile mais importante entre la capacité des entreprises à créer de la valeur par des choix opérationnels corrects et des stratégies valides, d'une part, et la manifestation épiphénoménale des variations de la valeur actionnariale sur les marchés financiers (notamment sur les marchés boursiers). Dans cette perspective, ils suggèrent de mettre en œuvre de nouvelles méthodologies capables de réintégrer la stratégie dans les mesures de performance financière.

La valeur de marché se distingue également de la juste valeur dans la mesure où la juste valeur dépend des parties impliquées, alors que la valeur de marché ne dépend pas de la valeur de marché. Par exemple, l'IVS note actuellement que la juste valeur « nécessite l'évaluation du prix qui est équitable entre deux parties spécifiques en tenant compte des avantages ou des inconvénients respectifs que chacune tirera de la transaction. Bien que la valeur de marché puisse répondre à ces critères, ce n'est pas nécessairement toujours le cas. La juste valeur est fréquemment utilisée lors de la réalisation de due diligence dans les transactions d'entreprise, où des synergies particulières entre les deux parties peuvent signifier que le prix qui est équitable entre elles est supérieur au prix qui pourrait être obtenu sur le marché plus large. En d'autres termes, une « valeur spéciale » peut être générée. La valeur de marché nécessite que cet élément de « valeur spéciale » soit ignoré, mais il fait partie de l'évaluation de la juste valeur.

Le terme est couramment utilisé dans l'évaluation immobilière , car les marchés immobiliers sont généralement considérés comme inefficaces sur le plan informationnel et transactionnel. En outre, les marchés immobiliers sont sujets à des périodes prolongées de déséquilibre, comme dans les situations de contamination ou d'autres perturbations du marché.

Les évaluations sont généralement réalisées sur la base d'un ensemble d'hypothèses concernant les marchés transactionnels, et ces hypothèses sont prises en compte dans la définition de la valeur utilisée pour l'évaluation. En général, la définition établie pour les institutions de prêt réglementées par le gouvernement fédéral américain est utilisée, bien que d'autres définitions puissent également être utilisées dans certaines circonstances :

"Le prix le plus probable (en termes d'argent) qu'un bien devrait rapporter sur un marché concurrentiel et ouvert dans toutes les conditions requises pour une vente équitable, l'acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence et connaissance de cause, et en supposant que le prix n'est pas affecté par une stimulation excessive. Cette définition implique la réalisation d'une vente à une date spécifiée et le transfert de titre du vendeur à l'acheteur dans des conditions dans lesquelles : l'acheteur et le vendeur sont généralement motivés ; les deux parties sont bien informées ou bien conseillées et agissent dans ce qu'elles considèrent comme leurs meilleurs intérêts ; un délai raisonnable est accordé pour l'exposition sur le marché libre ; le paiement est effectué en espèces en dollars américains ou selon des modalités financières comparables ; et le prix représente la contrepartie normale du bien vendu non affectée par un financement spécial ou créatif ou des concessions de vente accordées par quiconque associé à la vente."

Aux États-Unis, les évaluateurs agréés ou certifiés peuvent être tenus, en vertu des lois nationales, fédérales ou locales, d'élaborer des évaluations soumises aux normes uniformes de pratique professionnelle d'évaluation de l'USPAP . Les normes uniformes de pratique professionnelle d'évaluation exigent que lorsque la valeur marchande est la définition applicable, l'évaluation contienne également une analyse de l'utilisation optimale ainsi qu'une estimation du temps d'exposition. Tous les États exigent que les évaluateurs soient obligatoirement titulaires d'une licence.

L'USPAP n'exige pas que toutes les évaluations immobilières soient effectuées sur la base d'une définition unique de la valeur marchande. Il arrive fréquemment que les évaluateurs soient appelés à évaluer des propriétés en utilisant d'autres définitions de valeur. Si une valeur autre que la valeur marchande est appropriée, l'USPAP exige uniquement que l'évaluateur fournisse à la fois la définition de la valeur utilisée et la citation de cette définition.

La valeur marchande est le type de valeur le plus couramment utilisé dans l'évaluation immobilière aux États-Unis, car elle est requise pour toutes les transactions hypothécaires réglementées par le gouvernement fédéral et parce qu'elle a été acceptée par les tribunaux américains comme étant valide. Cependant, les évaluateurs immobiliers utilisent de nombreuses autres définitions de la valeur dans d'autres situations.

La valeur de liquidation est le prix le plus probable qu'un intérêt spécifié dans un bien immobilier est susceptible de rapporter dans toutes les conditions suivantes :

1. La réalisation d’une vente interviendra dans un délai de commercialisation futur très limité, spécifié par le client.
2. Les conditions réelles du marché en vigueur actuellement sont celles auxquelles sont soumis les intérêts immobiliers évalués.
3. L’acheteur agit avec prudence et connaissance.
4. Le vendeur est soumis à une contrainte extrême de vendre.
5. L’acheteur est généralement motivé.
6. L’acheteur agit dans ce qu’il considère comme son meilleur intérêt.
7. Un effort de marketing limité et un temps limité seront accordés pour la conclusion de la vente.
8. Le paiement sera effectué en espèces en dollars américains ou selon des modalités financières comparables.
9. Le prix représente la contrepartie normale du bien vendu, non affectée par des concessions de financement ou de vente spéciales ou créatives accordées par toute personne associée à la vente.

Cette définition de valeur diffère de la précédente en ce qu'elle suppose une transition ordonnée et non une « contrainte extrême ».

Pour les acquisitions de terrains par ou financées par des agences fédérales américaines, une définition légèrement différente s'applique :

« La juste valeur marchande est définie comme le montant en espèces ou dans des conditions raisonnablement équivalentes à de l'argent comptant, pour lequel, selon toute probabilité, le bien serait vendu par un propriétaire averti disposé à vendre mais non obligé à un acheteur averti qui désire acheter mais n'est pas obligé. Pour déterminer ce chiffre, il convient de prendre en considération toutes les questions qui pourraient être soulevées et auxquelles il serait raisonnablement accordé un poids substantiel dans les négociations entre des personnes d'une prudence ordinaire, mais aucune considération ne doit être accordée aux questions qui n'affectent pas la valeur marchande. »

Lorsqu'un évaluateur immobilier travaille avec un évaluateur d'entreprise (et peut-être un évaluateur d'équipement et de machines) pour fournir une valeur de la combinaison d'une entreprise et des biens immobiliers utilisés pour cette entreprise, la valeur marchande spécifique est appelée « valeur d'exploitation ». Elle reconnaît que la valeur marchande combinée peut être différente de la somme des valeurs séparées : « La valeur marchande de tous les actifs corporels et incorporels d'une entreprise en exploitation établie ayant une durée de vie indéfinie, comme s'ils étaient vendus en bloc. »

La valeur d'usage prend en compte l'utilisation spécifique du bien immobilier en question et ne cherche pas à déterminer l'utilisation optimale du bien immobilier. Par exemple, l'évaluation peut se concentrer sur la valeur contributive du bien immobilier à une entreprise.

Certaines juridictions fiscales foncières autorisent l'évaluation de l'utilisation agricole des terres agricoles. En outre, les réglementations fiscales actuelles de l'IRS permettent d'évaluer les terres faisant l'objet d'une utilisation agricole provisoire en fonction de leur utilisation actuelle, quel que soit leur potentiel de développement.

La stabilité et la croissance économique sont deux facteurs que les investisseurs internationaux recherchent lorsqu'ils envisagent des options d'investissement. Un pays offrant une valeur économique parmi d'autres incitations attire les fonds d'investissement . Une situation de troubles politiques peut être la cause non seulement d'une perte de confiance, mais aussi d'une baisse de la valeur de la monnaie, créant un transfert de capitaux vers d'autres sources plus stables.

Si un gouvernement fait tourner la planche à billets pour rembourser une partie d'une dette importante, l'offre de monnaie augmente, ce qui entraîne une diminution de sa valeur, aggravée par l'inflation . De plus, si un gouvernement n'est pas en mesure de faire face à son déficit en vendant des obligations nationales, augmentant ainsi l'offre de monnaie, il doit augmenter le volume des titres vendables aux étrangers, ce qui entraîne à son tour une diminution de leur valeur.

Une dette importante peut constituer une source d'inquiétude pour les investisseurs étrangers, s'ils estiment qu'il existe un risque de défaut de paiement du pays. Ils seront réticents à acheter des titres libellés dans cette devise particulière, s'ils perçoivent un risque de défaut important. C'est pour cette raison que la notation de la dette d'un pays, par exemple telle que déterminée par Moody's ou Standard & Poor's, est un indicateur crucial de son taux de change.

La valeur des devises et les taux de change jouent un rôle crucial dans le taux de rendement des investissements . La valeur pour un investisseur est le taux de change de la devise qui contient la majeure partie d'un portefeuille, déterminant son rendement réel. Une baisse de la valeur du taux de change a pour effet de diminuer le pouvoir d'achat des revenus et des gains en capital, dérivés de tout rendement. En outre, d'autres facteurs de revenu tels que les taux d'intérêt, l'inflation et même les gains en capital des titres nationaux, sont influencés par les facteurs influents et complexes du taux de change.

L'affaire Luxmoore-May and Another v. Messenger May Baverstock [1990] 1 WLR 1009 nous montre l'interprétation juridique de la valeur marchande : « La mesure du dommage dans cette affaire est, je conclus, la différence entre ce que les foxhounds ont réellement réalisé à la suite de la rupture de contrat des défendeurs et ce qu'était leur véritable valeur marchande à ce moment-là. Quel meilleur indicateur pourrait-il y avoir de cette valeur que le prix auquel ces tableaux ont été adjugés chez Sotheby's si peu de temps après ? Le prix que le marché international de l'art était prêt à payer était sûrement à première vue la meilleure preuve de la valeur des foxhounds. » De plus, l'équilibre du qualibrium est difficile à distinguer.