Abstention

Dans le cadre d'un processus hypothécaire , la tolérance est un accord spécial entre le prêteur et l' emprunteur visant à retarder une saisie . Le sens littéral de la tolérance est « retenir ». On parle également de moratoire hypothécaire .

Lorsque les emprunteurs hypothécaires ne sont pas en mesure de respecter leurs conditions de remboursement, les prêteurs peuvent opter pour la saisie . Pour éviter la saisie, le prêteur et l'emprunteur peuvent conclure un accord appelé « tolérance ». Selon cet accord, le prêteur retarde son droit d'exercer la saisie si l'emprunteur peut rattraper son retard de paiement dans un certain délai. Cette période et le plan de paiement dépendent des détails de l'accord accepté par les deux parties.

Historiquement, la tolérance a été accordée aux clients en difficulté financière temporaire ou à court terme. Si l'emprunteur a des problèmes plus graves, par exemple le retour à des paiements hypothécaires complets à long terme ne semble pas viable, alors la tolérance n'est généralement pas une solution. Chaque prêteur est susceptible d'avoir sa propre gamme de produits de tolérance. En réponse au COVID-19, les prêts hypothécaires parrainés par le gouvernement aux États-Unis sont éligibles aux plans de tolérance conformément à la loi CARES. Ces plans sont destinés aux emprunteurs touchés par le COVID-19. À la fin de la période de tolérance, le consommateur sera tenu de participer à un plan de restructuration et les options comprennent la mise à jour des paiements hypothécaires, le remboursement intégral du prêt, un plan de modification du prêt hypothécaire, le report des paiements jusqu'à la fin du prêt ou l'augmentation des mensualités pour remédier aux arriérés. Une tolérance n'est pas une remise de dette et les intérêts continuent de courir et si un accord de restructuration final n'est pas adopté, la saisie peut être poursuivie ultérieurement par le prêteur. Ces accords ne bloquent pas les rapports des bureaux de crédit et les agences parrainées par le gouvernement (« GSE ») ont fourni des directives selon lesquelles le prêteur doit signaler le statut de l'hypothèque qui reflétera la délinquance et les paiements en souffrance.

Voici quelques exemples de types de tolérance que les prêteurs peuvent potentiellement envisager :

1. Un moratoire total sur les paiements
2. Paiements réduits :
   • Au-dessus des intérêts uniquement (appelé amortissement positif)
   • Intérêts inférieurs uniquement (amortissement négatif)
   • Intérêts seulement
3. Taux d'intérêt réduit
4. Hypothèque fractionnée

Il faut comprendre que le type de tolérance accordée est déterminé en fonction de la situation personnelle du client. Par exemple, les emprunteurs en difficulté financière à court terme auront plus de chances de se voir accorder un moratoire total (à court terme) ou un accord d'amortissement négatif que les clients en difficulté financière à long terme, pour lesquels le prêteur cherchera à tout moment à garantir que le solde du capital continue à être réduit (par le biais d'un accord d'amortissement différé). Les accords d'amortissement différé ne conviennent qu'à titre d'accords à court terme, car le non-paiement des intérêts dans les délais et/ou sur la totalité du solde du prêt constitue en réalité un emprunt supplémentaire. Selon les paramètres de l'accord, les consommateurs peuvent être tenus entièrement responsables du paiement de la totalité du montant dû après la durée de la tolérance.

Un prêteur qui accorde une tolérance s'abstient de faire valoir son droit de percevoir des intérêts sur les titres en vertu de son accord ou contrat avec l'emprunteur. Cela a pour but d'aider l'emprunteur à retrouver une situation financière satisfaisante et de mieux positionner le prêteur pour réaliser sa garantie si l'emprunteur ne parvient pas à s'acquitter de ses obligations. L'emprunteur n'échappe pas à ses obligations en acceptant le montant et/ou les conditions de la tolérance convenue. À l'expiration de la période de tolérance convenue, le compte de prêt revient à sa forme initiale. Dans de nombreux cas, à l'expiration de la période de tolérance, la différence entre le niveau de tolérance accordé et le remboursement intégral (qui n'a pas été effectué) est recalculée sur la durée restante et le nouveau remboursement du client est basé sur le solde, le taux et la durée du prêt en cours.

Il existe certaines exceptions à cette règle, notamment lorsqu'un taux réduit a été accordé (lorsque l'intention possible est ici de réduire le solde du capital le plus rapidement possible, réduisant ainsi la valeur du prêt) ou lorsque le type de tolérance est valable pour la durée de vie du prêt, c'est-à-dire un prêt fractionné où une partie du prêt est garée jusqu'à la date d'expiration, avec l'intention qu'à ce moment-là, un véhicule de remboursement approprié (par exemple, la vente d'un actif) soit en place pour le remboursement intégral du prêt.

En avril 2020, la GSE a publié des politiques de paiement qui ont clarifié les termes des plans de tolérance liés à la COVID-19. L'annonce a précisé que même si le paiement intégral des arriérés était une option de réintégration, les consommateurs ne sont jamais obligés de choisir une option de somme forfaitaire. Elle a réitéré les quatre options de remboursement intégral, un plan de remboursement échelonné dans le temps, un report pour déplacer les paiements à la fin du prêt ou une modification du prêt pour des difficultés plus permanentes. Les directives précisaient que les propriétaires confrontés à des difficultés commenceraient par des plans de durée plus courte, mais que ceux-ci pourraient être prolongés jusqu'à 12 mois si nécessaire après réévaluation des difficultés financières des consommateurs. La GSE renonce également aux frais de retard et suspend les ventes de saisies et les expulsions jusqu'au 17 mai 2020.

La politique COVID-19 exige que les prêteurs prennent contact avec le consommateur pour obtenir des précisions sur le scénario et pour effectuer une évaluation des difficultés et de la capacité de remboursement. Au cours de ces conversations. Les conversations verbales doivent être validées et documentées par correspondance électronique et accords écrits, le cas échéant.

Le terme « tolérance » est utilisé sous différents noms selon les pays. Les normes d'un accord de saisie varient également. Par exemple, en Australie, les banques proposent une « modification pour difficultés financières » aux emprunteurs en difficulté financière. Les emprunteurs peuvent demander à leurs prêteurs de modifier les conditions de leurs prêts.

Les emprunteurs peuvent soit opter pour un allègement à court terme en suspendant leurs paiements hypothécaires pendant une courte période (appelé « forbearance » aux États-Unis), soit demander une réduction des paiements sur la durée du prêt (appelé « loan modification » aux États-Unis). Les prêteurs sont tenus de fournir une raison particulière pour laquelle une demande de modification pour difficultés financières a été refusée par eux. Les emprunteurs sont encouragés à contacter le service des réclamations internes de leur banque respective ou à déposer un litige.

Dans de nombreux pays, les banques autorisent généralement le paiement temporaire des intérêts uniquement plutôt que de suspendre le montant total de la mensualité. La Banque d'Espagne (Banco de España) – la banque de facto du pays – décourage les banques de maintenir les prêts hypothécaires en souffrance. Pour cette raison, les banques ne sont pas tenues d'offrir un quelconque allègement aux emprunteurs. Les banques peuvent reprendre possession des biens sans accepter de modifications des conditions du prêt qui pourraient aider un client.