Développement à usage mixte

L'utilisation mixte est un type de développement urbain , de conception urbaine , de planification urbaine et/ou de classification de zonage qui mélange plusieurs utilisations , telles que résidentielles, commerciales, culturelles, institutionnelles ou de divertissement, dans un seul espace, où ces fonctions sont dans une certaine mesure physiquement et fonctionnellement intégrées, et qui fournit des connexions piétonnes. Le développement à usage mixte peut être appliqué à un seul bâtiment, à un bloc ou à un quartier, ou à une politique de zonage sur l'ensemble d'une ville ou d'une autre unité administrative. Ces projets peuvent être réalisés par un promoteur privé, une agence (quasi-)gouvernementale ou une combinaison des deux. Un développement à usage mixte peut être une nouvelle construction, la réutilisation d'un bâtiment existant ou d' une friche industrielle , ou une combinaison des deux.

Traditionnellement, les établissements humains se sont développés selon des modèles à usage mixte. Cependant, avec l'industrialisation , des réglementations gouvernementales en matière de zonage ont été introduites pour séparer différentes fonctions, telles que la fabrication, des zones résidentielles. Les préoccupations de santé publique et la protection de la valeur des propriétés ont motivé cette séparation.

Aux États-Unis, la pratique du zonage pour l'utilisation résidentielle unifamiliale a été instaurée pour protéger les communautés des externalités négatives , notamment la pollution de l'air, du bruit et de la lumière, associées aux pratiques industrielles plus lourdes. Ces zones ont également été construites pour atténuer les tensions raciales et de classe.

L'apogée du zonage à usages séparés aux États-Unis remonte à l'après-Seconde Guerre mondiale, lorsque Robert Moses , urbaniste et commissaire des parcs de la ville de New York , a défendu la construction d'autoroutes pour séparer les fonctions et les quartiers de la ville. L'antithèse de ces pratiques est venue de l'activiste et écrivaine Jane Jacobs , qui était une fervente partisane du zonage à usage mixte, estimant qu'il jouait un rôle clé dans la création d'un paysage urbain organique, diversifié et dynamique. Ces deux personnalités se sont affrontées pendant une grande partie des années 1960. Depuis les années 1990, le zonage à usage mixte est redevenu souhaitable car il permet de lutter contre l'étalement urbain et d'accroître la vitalité économique.

Dans la plupart des pays européens, la politique gouvernementale a encouragé le maintien du rôle du centre-ville en tant que lieu principal d'activités commerciales, de vente au détail, de restauration et de divertissement, contrairement aux États-Unis où le zonage a activement découragé une telle utilisation mixte pendant de nombreuses décennies. En Angleterre, par exemple, les hôtels sont classés sous la même rubrique que les « résidences », plutôt que sous la rubrique commerciale comme aux États-Unis. La France gravite également vers une utilisation mixte, car une grande partie de Paris est simplement classée en « zone urbaine générale », ce qui permet une variété d'utilisations. Même les zones qui abritent les manoirs et les villas des aristocrates se concentrent sur la préservation historique et architecturale plutôt que sur le zonage unifamilial. Le zonage unifamilial est également absent en Allemagne et en Russie, où les codes de zonage ne font aucune distinction entre les différents types de logements.

L'attachement des Américains à la propriété privée et aux maisons de banlieue traditionnelles des années 1950, ainsi que les profondes divisions raciales et de classe, ont marqué la divergence des zonages à usage mixte entre les continents. En conséquence, une grande partie des villes centrales européennes sont à usage mixte « par défaut » et le terme « usage mixte » est beaucoup plus pertinent pour les nouveaux quartiers de la ville où l'on s'efforce de mélanger les activités résidentielles et commerciales, comme dans les Docklands de l'Est d'Amsterdam .

L’utilisation élargie du zonage à usage mixte et des développements à usage mixte peut être observée dans une variété de contextes, tels que les suivants (plusieurs de ces contextes peuvent s’appliquer à un projet ou à une situation particulière) :

• dans le cadre de stratégies de planification de croissance intelligente
• dans les quartiers urbains traditionnels , dans le cadre du renouvellement urbain et/ou du remplissage, c'est-à-dire de la modernisation des bâtiments, des espaces publics et des équipements du quartier pour offrir plus de logements et/ou de meilleurs logements et une meilleure qualité de vie. Parmi les exemples, citons Barracks Row à Washington, DC , et East Liberty, Pittsburgh
• dans les banlieues traditionnelles , ajouter un ou plusieurs développements à usage mixte pour fournir un « centre-ville » nouveau ou plus important pour la communauté – les exemples incluent de nouveaux projets dans le centre-ville de Bethesda, Maryland , une banlieue intérieure de Washington, DC, et le complexe Excelsior & Grand à St. Louis Park, Minnesota , une banlieue intérieure de Minneapolis
• développements greenfield , c'est-à-dire de nouvelles constructions sur des terrains auparavant non aménagés, en particulier à la limite des zones métropolitaines et dans leurs banlieues , souvent dans le cadre de la création d'un centre relativement plus dense pour la communauté - une ville périphérique , ou une partie d'une ville périphérique, zonée pour un usage mixte, dans les années 2010 souvent qualifiée de « villages urbains » (les exemples incluent Avalon à Alpharetta, en Géorgie , et Halcyon dans le comté de Forsyth, en Géorgie , à la limite de la zone métropolitaine d'Atlanta )
• la réaffectation des centres commerciaux et l'intensification du développement autour d'eux, en particulier dans la mesure où les ventes au détail de nombreux centres commerciaux et leur capacité à louer des espaces aux détaillants diminuent dans le cadre de l' apocalypse du commerce de détail des années 2010

Chacun des contextes ci-dessus peut également inclure des contextes parallèles tels que :

• Développement axé sur le transport en commun — par exemple à Los Angeles et à San Diego , où les villes ont apporté des modifications générales à la législation de zonage autorisant un développement plus dense à une certaine distance de certains types de stations de transport en commun, dans le but principal d’augmenter la quantité et l’accessibilité des logements
• Les villes plus anciennes comme Chicago et San Francisco ont des politiques de préservation historique qui offrent parfois plus de flexibilité pour que les bâtiments plus anciens soient utilisés à des fins autres que celles pour lesquelles ils ont été zonés à l'origine, dans le but de préserver l'architecture historique

Les projets à usage mixte offrent d’importantes possibilités d’emploi et de logement. Bon nombre de ces projets sont déjà situés dans des quartiers établis du centre-ville, ce qui signifie que le développement des systèmes de transport en commun est encouragé dans ces régions. En prenant des terrains sous-évalués et sous-utilisés, souvent d’anciennes industries lourdes, les promoteurs peuvent les réaffecter pour augmenter la valeur des terrains et des propriétés. Ces projets augmentent également la diversité et la densité des logements, et souvent leur accessibilité, en mettant l’accent sur les complexes d’habitation multifamiliaux plutôt que sur les complexes d’habitation unifamiliaux . On trouve également dans ces quartiers un équilibre plus égal entre l’offre et la demande d’emplois et de logements.

Ce modèle de développement est centré sur l'idée de « vivre, travailler, jouer », transformant les bâtiments et les quartiers en entités à usages multiples. L'efficacité, la productivité et la qualité de vie sont également améliorées en ce qui concerne les lieux de travail dotés d'une pléthore d'équipements. Les exemples incluent les gymnases, les restaurants, les bars et les magasins. Les quartiers à usage mixte favorisent la communauté et la socialisation en réunissant les employés, les visiteurs et les résidents. Un caractère distinctif et un sentiment d'appartenance sont créés en transformant des quartiers à usage unique qui peuvent fonctionner huit heures par jour (par exemple, des immeubles de bureaux commerciaux ouverts de 9 h à 17 h) en communautés qui peuvent fonctionner dix-huit heures par jour grâce à l'ajout de cafés, de restaurants, de bars et de discothèques. La sécurité des quartiers peut à son tour être améliorée lorsque les gens restent dans les rues plus longtemps.

Les quartiers et bâtiments à usage mixte ont une forte capacité d’adaptation aux environnements sociaux et économiques changeants. Lorsque la pandémie de COVID-19 a frappé, les détaillants new-yorkais situés dans de longs blocs à vocation commerciale ont beaucoup souffert car ils n’attiraient plus de passants. En combinant plusieurs fonctions dans un seul bâtiment ou développement, les quartiers à usage mixte peuvent renforcer leur résilience grâce à leur capacité à attirer et à fidéliser les visiteurs.

Des pratiques de transport plus durables sont également encouragées. Une étude de Guangzhou, en Chine , réalisée par le Journal of Geographical Information Science, a révélé que les taxis situés dans des régions où les bâtiments abritaient une plus grande variété de fonctions avaient des distances de déplacement considérablement réduites. Les distances de déplacement plus courtes, à leur tour, favorisent l'utilisation de la micro-mobilité . Les infrastructures adaptées aux piétons et aux vélos sont encouragées en raison de la densité accrue et des distances réduites entre les logements, les lieux de travail, les commerces de détail et d'autres équipements et destinations. De plus, les projets à usage mixte favorisent la santé et le bien-être, car ces développements offrent souvent un meilleur accès (que ce soit à pied, à vélo ou en transport en commun) aux marchés de producteurs et aux épiceries. Cependant, les métropoles hybrides, des zones qui ont de grands et hauts bâtiments qui accueillent une combinaison d'intérêts publics et privés, ne montrent pas de diminution des émissions de carbone par rapport aux zones métropolitaines qui ont une configuration basse et dense. Cela est peut-être dû au fait que les métropoles hybrides ont tendance à attirer le trafic automobile des visiteurs.

En raison de la nature spéculative des projets immobiliers à grande échelle, les projets à usage mixte ne parviennent souvent pas à atteindre les objectifs d’équité et d’accessibilité. Les logements haut de gamme, les commerces haut de gamme et les bureaux de classe A qui attirent des locataires de haut niveau sont souvent prioritaires en raison de leur potentiel spéculatif. On observe également une tendance à transformer les espaces résidentiels dans les projets à usage mixte en copropriétés plutôt qu’en espaces locatifs. Une étude réalisée par le Journal of the American Planning Association a révélé que l’accent mis sur l’accession à la propriété exclut principalement les personnes travaillant dans les services publics, les métiers, la culture, la vente et les services, et l’industrie manufacturière de vivre dans des centres-villes riches en équipements. Malgré des mesures incitatives telles que les primes de densité, les municipalités et les promoteurs accordent rarement une attention particulière aux dispositions relatives au logement abordable dans ces plans.

Les immeubles à usage mixte peuvent être risqués étant donné que plusieurs locataires résident dans un même complexe. Les projets à usage mixte de grande envergure, comme Hudson Yards , sont également extrêmement coûteux. Ce projet a coûté à la ville de New York plus de 2,2 milliards de dollars. Les critiques soutiennent que l'argent des contribuables pourrait mieux servir le grand public s'il était dépensé ailleurs. De plus, les projets à usage mixte, en tant que catalyseurs de la croissance économique, peuvent ne pas servir leur objectif s'ils ne font que déplacer l'activité économique au lieu de la créer. Une étude réalisée par Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) a révélé que « 90 % des nouveaux locataires de bureaux de Hudson Yards ont déménagé de Midtown. »

Certains des scénarios à usage mixte les plus fréquents aux États-Unis sont :

• Zonage commercial de quartier – biens et services de proximité, tels que les magasins de proximité , autorisés dans des zones autrement strictement résidentielles
• Rue principale résidentielle/commerciale – immeubles de deux à trois étages avec des unités résidentielles au-dessus et des unités commerciales au rez-de-chaussée donnant sur la rue
• Résidentiel/commercial urbain – immeubles résidentiels à plusieurs étages avec des usages commerciaux et civiques au rez-de-chaussée
• Bureaux pratiques – immeubles de bureaux avec de petits commerces et services destinés aux employés de bureau
• Bureau/résidentiel – unités résidentielles multifamiliales dans un ou plusieurs immeubles de bureaux
• Conversion d'un centre commercial - unités résidentielles et/ou de bureaux ajoutées (adjacentes) à un centre commercial autonome existant
• Réaménagement d'un quartier commercial – réaménagement d'une zone commerciale de banlieue pour lui donner une apparence plus villageoise et une utilisation mixte
• Habiter/travailler – les résidents peuvent exploiter de petites entreprises au rez-de-chaussée de l’immeuble où ils vivent
• Studio/industrie légère – les résidents peuvent exploiter des studios ou de petits ateliers dans le bâtiment où ils vivent
• Hôtel/résidence – mélange d’espace hôtelier et de résidence multifamiliale haut de gamme
• Structure de stationnement avec commerces au rez-de-chaussée
• Quartier de maisons unifamiliales isolées avec centre commercial indépendant

La première tentative à grande échelle de créer un développement à usage mixte en Australie fut le Sydney Region Outline Plan , un plan qui identifiait le besoin de Sydney de décentraliser et d'organiser sa croissance autour de la zone métropolitaine. Son objectif principal était de contrôler la croissance rapide de la population de la ville après la guerre en introduisant des couloirs de croissance et des centres économiques qui aideraient à prévenir l'étalement urbain incontrôlé et la surutilisation de la voiture comme moyen de transport Plusieurs centres-villes tels que Parramatta ou Campbelltown ont bénéficié de ces politiques, créant des pôles économiques dotés de leurs propres équipements en centre-ville le long des principales artères de Sydney.

Les plans ultérieurs ont complété le premier avec de nouvelles politiques axées sur les questions économiques et de renouvellement urbain. En particulier, le plan de 1988 a été conçu en collaboration avec une stratégie de transport et a été le premier à recommander des densités de développement plus élevées. Depuis lors, les autorités australiennes de planification ont accordé une plus grande priorité au développement à usage mixte des terrains industriels du centre-ville comme moyen de revitaliser les zones négligées par le déclin de l'industrie manufacturière, en consolidant et en densifiant les centres urbains auparavant sous-peuplés. Cette nouvelle approche de planification urbaine a eu un impact significatif sur l'utilisation des parcelles de terrain dans les grandes villes australiennes : selon les données de 2021 du Bureau australien des statistiques , le zonage mixte suppose déjà plus de 9 % des nouvelles approbations de logements.

Toronto est l'une des premières villes à adopter une politique de développement à usage mixte . Le gouvernement local a joué un rôle pour la première fois en 1986 avec un règlement de zonage qui autorisait la mixité des unités commerciales et résidentielles. À l'époque, Toronto commençait à planifier un développement à usage mixte en raison de la popularité croissante des logements sociaux. La loi a depuis été mise à jour en 2013, déplaçant une grande partie de son attention hors du centre-ville, qui fait partie de la ville principale depuis 1998. Grâce à la réglementation en place, la ville a supervisé le développement de condominiums de grande hauteur dans toute la ville avec des commodités et des arrêts de transport en commun à proximité. Les politiques de développement à usage mixte de Toronto ont inspiré d'autres villes nord-américaines au Canada et aux États-Unis à apporter des changements similaires.

Un exemple de développement à usage mixte à Toronto est le village Mirvish de l'architecte Gregory Henriquez . Situé à l'intersection de Bloor et Bathurst Street , une intersection importante de Toronto, certaines parties du site du projet du village Mirvish sont zonées comme « résidentiel commercial » et d'autres comme « résidentiel commercial mixte ». Dans le cadre des règlements de zonage de la ville de Toronto, le résidentiel commercial comprend « une gamme d'utilisations commerciales, résidentielles et institutionnelles, ainsi que des parcs ». Les utilisations programmatiques du village Mirvish comprennent des appartements locatifs, un marché public et des commerces de détail de petite taille, tout en préservant 23 des 27 maisons patrimoniales du site. Le projet est remarquable pour son processus de consultation publique, qui a été salué par les responsables de la ville de Toronto. L'architecte Henriquez et le promoteur avaient déjà collaboré sur des projets à usage mixte à Vancouver , en Colombie-Britannique , notamment le réaménagement réussi de Woodward .

Aux États-Unis, l’ Agence de protection de l’environnement (EPA) collabore avec les gouvernements locaux en fournissant aux chercheurs de nouvelles données qui permettent d’estimer l’impact d’un développement à usage mixte sur une ville. L’EPA ayant mis des modèles dans la feuille de calcul, il est beaucoup plus facile pour les municipalités et les promoteurs d’estimer le trafic dans les espaces à usage mixte. Les modèles de liaison utilisés également comme outil de ressources mesurent la géographie, la démographie et les caractéristiques d’utilisation du sol dans une ville. L’Agence de protection de l’environnement a mené une analyse sur six grandes zones métropolitaines en utilisant l’utilisation du sol, les enquêtes auprès des ménages et les bases de données SIG. Des États comme la Californie, Washington, le Nouveau-Mexique et la Virginie ont adopté cette norme comme politique à l’échelle de l’État pour évaluer l’impact des développements urbains sur le trafic. Les conditions préalables au succès des développements à usage mixte sont l’emploi, la population et les dépenses de consommation . Les trois conditions préalables garantissent qu’un développement peut attirer des locataires de qualité et réussir financièrement. D’autres facteurs déterminant le succès du développement à usage mixte sont la proximité du temps de production et les coûts du marché environnant.

Le zonage à usage mixte a été mis en œuvre à Portland, dans l'Oregon , depuis le début des années 1990, lorsque le gouvernement local a voulu réduire le style de développement alors dominant axé sur la voiture. Le Metropolitan Area Express , le système de métro léger de Portland, encourage le mélange d'espaces résidentiels, commerciaux et de travail dans une seule zone. Avec ce système de planification de type zonage unique, l'utilisation des terres à des densités accrues offre un retour sur investissement public dans toute la ville. Les couloirs des rues principales offrent des hauteurs de bâtiment flexibles et des utilisations à haute densité pour permettre des « lieux de rassemblement ».

Le projet Hudson Yards est le plus grand projet des États-Unis à avoir jamais été financé par des subventions TIF ( financement par augmentation des impôts ). Il n'a pas nécessité l'approbation des électeurs, ni le processus budgétaire traditionnel de la ville. Le projet est plutôt financé par les taxes foncières futures et le programme de visa EB-5 . Ce programme fournit des visas aux investisseurs étrangers en échange d'un investissement d'au moins 500 000 $ dans l'immobilier américain.