Refinancement

Le refinancement est le remplacement d'une dette existante par une autre dette assortie d'une durée et d'un taux d'intérêt différents. Les conditions de refinancement peuvent varier considérablement selon le pays, la province ou l'État, en fonction de plusieurs facteurs économiques tels que le risque inhérent , le risque projeté, la stabilité politique d'une nation, la stabilité monétaire, la réglementation bancaire , la solvabilité de l'emprunteur et la cote de crédit d'une nation. Dans de nombreux pays industrialisés, les formes courantes de refinancement comprennent les prêts hypothécaires sur résidence principale et les prêts automobiles .

Si le remplacement de la dette intervient dans un contexte de difficultés financières , le refinancement peut être qualifié de restructuration de la dette .

Un prêt (une dette) peut être refinancé pour diverses raisons :

1. Pour bénéficier d'un meilleur taux d'intérêt (une mensualité réduite ou une durée réduite)
2. Pour consolider d’autres dettes en un seul prêt (une durée potentiellement plus longue/plus courte en fonction du différentiel de taux d’intérêt et des frais)
3. Pour réduire le montant du remboursement mensuel (souvent pour une durée plus longue, en fonction du différentiel de taux d'intérêt et des frais)
4. Pour réduire ou modifier le risque (par exemple, passer d’un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe )
5. Pour libérer des liquidités (souvent à plus long terme, en fonction du différentiel de taux d'intérêt et des frais)

Le refinancement pour les raisons 2, 3 et 5 est généralement entrepris par les emprunteurs qui sont en difficulté financière afin de réduire leurs obligations de remboursement mensuel, avec la pénalité qu'il leur faudra plus de temps pour rembourser leur dette.

Dans le contexte des finances personnelles (par opposition à celles des entreprises), le refinancement de plusieurs dettes facilite la gestion de la dette. Si une dette à intérêt élevé, comme une dette de carte de crédit , est consolidée dans le prêt immobilier , l'emprunteur est en mesure de rembourser le reste de la dette aux taux hypothécaires sur une période plus longue.

Pour les prêts hypothécaires résidentiels aux États-Unis , des avantages fiscaux peuvent être disponibles avec le refinancement, en particulier si l'on ne paie pas d'impôt minimum de remplacement .

Certains prêts à terme fixe comportent des clauses de pénalité (« clauses de remboursement anticipé ») qui sont déclenchées par un remboursement anticipé du prêt, en partie ou en totalité, ainsi que des frais de « clôture ». Des frais de transaction seront également appliqués lors du refinancement. Ces frais doivent être calculés avant de se lancer dans un refinancement de prêt, car ils peuvent anéantir les économies générées par le refinancement. Les clauses de pénalité ne s'appliquent qu'aux prêts remboursés avant l'échéance. Si un prêt est remboursé à l'échéance, il s'agit d'un nouveau financement et non d'un refinancement, et toutes les conditions de l'obligation antérieure prennent fin lorsque les fonds du nouveau financement remboursent la dette antérieure.

Si le prêt refinancé a le même taux d'intérêt que le précédent, mais une durée plus longue, le coût total des intérêts sera plus élevé sur la durée du prêt et l'emprunteur restera endetté pendant de nombreuses années encore. En règle générale, un prêt refinancé aura un taux d'intérêt plus bas. Ce taux plus bas, combiné à la nouvelle durée restante plus longue du prêt, réduira les paiements.

L'emprunteur doit calculer le coût total d'un nouveau prêt par rapport au prêt existant. Le coût du nouveau prêt comprendra les frais de clôture, les pénalités de remboursement anticipé (le cas échéant) et les intérêts payés sur la durée du nouveau prêt. Ce coût doit être inférieur aux intérêts restants qui seront payés sur le prêt existant pour déterminer s'il est financièrement judicieux de le refinancer.

Dans certaines juridictions américaines, variant selon les États américains, les prêts hypothécaires refinancés sont considérés comme des dettes avec recours , ce qui signifie que l'emprunteur est responsable en cas de défaut, tandis que les prêts hypothécaires non refinancés sont des dettes sans recours .

Les prêteurs de refinancement exigent souvent un pourcentage du montant total du prêt en guise de paiement initial. En général, ce montant est exprimé en « points » (ou « primes ») aux États-Unis. 1 point = 1 % du montant total du prêt. Plus de points (c'est-à-dire un paiement initial plus important) se traduira généralement par un taux d'intérêt plus bas. Certains prêteurs proposeront de financer eux-mêmes certaines parties du prêt, générant ainsi ce que l'on appelle des « points négatifs » (c'est-à-dire des remises).

Le refinancement peut s'appliquer à la dette créée par plusieurs types de prêts. Il s'agit notamment des prêts hypothécaires, des prêts automobiles, des prêts étudiants , des soldes de cartes de crédit, des prêts personnels et d'autres types d'obligations de dette similaires.

Le refinancement hypothécaire est généralement basé sur les objectifs des propriétaires et concerne souvent les prêts au logement résidentiel. Les types spécifiques de refinancement hypothécaire comprennent le taux et la durée, le retrait d'argent, l'encaissement, l'absence de frais de clôture et la rationalisation. Le refinancement à taux et à durée est ce à quoi la plupart des gens pensent lorsqu'il s'agit de refinancement hypothécaire. Il consiste à remplacer votre prêt hypothécaire d'origine par un nouveau, sans modification significative du solde du capital impayé. Le refinancement avec retrait d'argent permet aux propriétaires de retirer de l'argent de la valeur nette de leur maison, ce qui entraîne une augmentation du solde du capital impayé. Le refinancement avec encaissement permet aux propriétaires de verser des fonds sur leur prêt hypothécaire, ce qui entraîne une diminution du solde du capital impayé pour atteindre l'objectif d'obtenir un meilleur taux d'intérêt ou de réduire les mensualités. Le refinancement sans frais de clôture aide les propriétaires à éviter de payer les frais de clôture à la clôture en ajoutant les frais de clôture au solde du capital impayé et en l'amortissant sur la durée du prêt. Le refinancement simplifié aide les propriétaires à éviter certaines étapes du processus de refinancement, telles que les évaluations et les vérifications des antécédents de crédit, mais il n'est normalement disponible que pour les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement.

Le refinancement est l’une des principales raisons du remboursement anticipé des prêts hypothécaires , ce qui peut réduire les rendements réalisés sur les titres adossés à des créances hypothécaires .

Le refinancement d'un prêt automobile est un moyen pour les propriétaires de véhicules de modifier les obligations de dette liées à leur véhicule. Le processus de refinancement d'un prêt automobile est similaire au refinancement d'un prêt hypothécaire, où la nouvelle obligation de dette est assortie d'une nouvelle durée et d'un nouveau taux d'intérêt. Le refinancement avec retrait de fonds peut également s'appliquer aux prêts automobiles si les propriétaires de véhicules doivent utiliser une partie de la valeur nette de leur véhicule, tandis que la facilité de rachat de crédit-bail permet de conserver le véhicule en possession. Les propriétaires de véhicules doivent comprendre les risques et les implications de l'allongement de la durée du contrat avant de procéder au refinancement.

Les emprunteurs qui ont recours à ce type de refinancement paient généralement peu ou pas de frais initiaux pour obtenir le nouveau prêt hypothécaire. Ce type de refinancement peut être avantageux, à condition que le taux du marché en vigueur soit inférieur au taux actuel de l'emprunteur selon une formule déterminée par le prêteur qui offre le prêt. Les frais d'évaluation ne peuvent pas être payés par le prêteur ou le courtier, ils apparaîtront donc toujours dans les frais de règlement totaux au bas de votre estimation de bonne foi (GFE).

Cela peut être un excellent choix dans un marché en baisse ou si vous n'êtes pas sûr de conserver le prêt suffisamment longtemps pour récupérer les frais de clôture avant de le refinancer ou de le rembourser. Par exemple, vous prévoyez de vendre votre maison dans trois ans, mais il vous faudra cinq ans pour récupérer les frais de clôture. Cela pourrait vous empêcher d'envisager un refinancement, mais si vous choisissez l'option sans frais de clôture, vous pouvez réduire votre taux d'intérêt sans prendre le risque de perdre de l'argent.

Dans ce cas, le courtier reçoit un crédit ou ce que l'on appelle une prime de rendement (YSP). Les primes de rendement sont l'argent qu'une société de prêt reçoit pour l'octroi de votre prêt. Le courtier fournit au client la documentation nécessaire au traitement du prêt et le prêteur le paie pour fournir ce service au lieu de payer l'un de ses propres agents de crédit. Étant donné qu'une maison de courtage peut avoir plus d'un agent de crédit qui accorde des prêts, elle peut parfois recevoir une YSP supplémentaire pour l'octroi d'un volume de prêts plus important. Cela est normalement basé sur le financement de plus d'un million de prêts au total par mois. Cela peut grandement profiter à l'emprunteur, en particulier depuis le 1er avril 2011. De nouvelles lois ont été mises en œuvre par le gouvernement fédéral, obligeant tous les courtiers à fixer les prix avec les prêteurs avec lesquels ils font affaire. Les courtiers peuvent recevoir tellement de YSP qu'ils peuvent vous proposer un taux inférieur à celui que vous obtiendriez directement auprès du prêteur et ils peuvent payer tous vos frais de clôture, contrairement au prêteur qui vous ferait payer tous les frais de tiers par vous-même. Vous vous retrouvez avec un taux inférieur et des frais moins élevés. Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi RESPA en avril 2011, les courtiers ne peuvent plus décider du montant qu'ils souhaitent tirer du prêt. Au lieu de cela, ils signent un contrat en avril stipulant qu'ils ne conserveront qu'un certain pourcentage du YSP et que le reste servira à couvrir les frais de clôture de l'emprunteur.

Les prêts hypothécaires sans frais de clôture ne sont généralement pas la meilleure option pour les personnes qui savent qu’elles conserveront ce prêt pendant toute la durée du terme ou au moins suffisamment longtemps pour récupérer les frais de clôture. Lorsque l’emprunteur paie de sa poche ses frais de clôture, il court un risque plus élevé de perdre l’argent qu’il a investi. Dans la plupart des cas, l’emprunteur n’est pas en mesure de négocier les frais d’évaluation ou de séquestre . Parfois, lorsque vous intégrez les frais de clôture dans un prêt, vous pouvez facilement déterminer s’il est judicieux d’opter pour le taux le plus bas avec frais de clôture ou le taux légèrement plus élevé sans frais. Dans certains cas, votre paiement sera le même, dans ce cas, vous voudrez choisir le taux le plus élevé sans frais. Si le paiement de 4,5 % avec 2 500 $ de frais de règlement est le même pour 4,625 % sans frais, vous paierez le même montant d’argent sur toute la durée du prêt, mais si vous choisissez le prêt avec frais de clôture et que vous refinancez avant la fin de votre terme, vous avez gaspillé de l’argent sur les frais de clôture. Votre montant de prêt sera de 2 500 $ de moins à 4,625 % et votre paiement sera le même.

L' administration Obama a autorisé plusieurs programmes de refinancement visant à aider les propriétaires en difficulté à profiter des taux d'intérêt historiquement bas. La plupart de ces programmes ne nécessitent pas d'évaluation et couvrent tous les types de prêts. Les programmes proposés en 2013 comprennent :

1. FHA Streamline Refinance : Le groupe le plus important qui bénéficiera de ce programme de refinancement sera celui des personnes ayant un prêt FHA approuvé avant le 31 mai 2009. Pour ceux qui respectent cette date, les taux PMI FHA sont très très bas. Ce programme de refinancement simplifié sans évaluation est également disponible pour les emprunteurs qui n'habitent plus dans la propriété (en tant que résidence principale) ou qui ne sont plus propriétaires de la maison en tant que propriété d'investissement.
2. Refinancement de prêt VA : L' administration des anciens combattants propose un refinancement avec réduction du taux d'intérêt, ou IRRR, pour les propriétaires vétérans qui souhaitent simplement réduire leur taux d'intérêt, sans évaluation. Ces prêts sont également disponibles pour les anciens combattants admissibles qui ne vivent plus dans la propriété comme résidence principale.
3. Refinancement HARP : Lorsque le programme de refinancement abordable pour les propriétaires (Home Affordable Refinance Program , HARP) a été lancé en 2009, il visait à aider les propriétaires ayant des prêts hypothécaires sous-évalués à refinancer leurs prêts en paiements mensuels et taux d'intérêt plus bas. Cependant, la première version du programme n'a pas réussi à aider autant de propriétaires ayant des prêts hypothécaires sous-évalués que prévu, ce qui a conduit à la sortie d'une nouvelle version améliorée du HARP, baptisée HARP 2, pour faire face aux complications. Le HARP 2 ne plafonne plus le ratio prêt/valeur à 125 % et autorise tout ratio prêt/valeur acceptable, couvrant ainsi les maisons sous-évaluées.
4. Prêts immobiliers USDA : Aucune évaluation requise – la résidence actuelle doit se trouver dans une « zone d'empreinte » USDA et être actuellement assurée dans le cadre du programme USDA. Ainsi, le refinancement d'un prêt conventionnel ou d'un prêt FHA à l'USDA ne fonctionnera pas dans le cadre de ce programme. Aucun rapport de solvabilité requis – l'hypothèque actuelle doit être à jour et tous les paiements hypothécaires des 12 mois précédents doivent être effectués à temps. C'est tout. Nous vérifions simplement que vous avez effectué vos paiements hypothécaires à temps. Vérification de l'emploi requise – nous devrons vérifier que vous avez un emploi et que vous percevez suffisamment d'argent pour respecter les directives de souscription... ce qui signifie que nous devons prouver que vous avez suffisamment de revenus pour effectuer vos paiements hypothécaires. Vous ne pouvez pas retirer d'argent liquide – Tout ce que vous pouvez faire est de financer le solde de votre prêt actuel et les nouveaux frais de garantie (USDA PMI) qui sont de 1,5 %.

Ce type de refinancement ne permet pas forcément de réduire les mensualités ou de raccourcir les périodes de prêt hypothécaire. Il peut être utilisé pour des travaux de rénovation, des cartes de crédit et d'autres consolidations de dettes si l'emprunteur est admissible avec la valeur nette actuelle de sa maison ; il peut refinancer avec un montant de prêt supérieur à son prêt hypothécaire actuel et conserver l'argent liquide.

Dans les situations où l'emprunteur a à la fois une première et une deuxième hypothèque, il est courant de consolider ces prêts dans le cadre du processus de refinancement. Cependant, même si l'emprunteur ne reçoit aucun « retrait net » dans le cadre de la transaction, dans certains cas, les prêteurs considéreront cela comme une transaction de retrait en raison de la « règle des 12 mois ». Cette règle stipule que tout refinancement qui se produit dans les 12 mois suivant une deuxième hypothèque (qui ne faisait pas partie de la transaction d'achat initiale) est considéré comme un refinancement avec retrait en espèces.